En los edificios levantados entre los años 50 y finales de los 90, la bajante general suele ser de fibrocemento, que es como se llama técnicamente la uralita. Aguanta bien el paso del agua, pero tiene dos problemas: se va degradando por dentro hasta que empieza a filtrar, y contiene amianto.
Eso segundo cambia por completo la forma de afrontar la obra. Una bajante de uralita no se pica, no se corta con radial y no se tira al contenedor. Lo explicamos aquí porque en Toledo nos lo preguntan en casi todas las comunidades con edificio anterior a 2002.
Por qué no puedes cambiarla tú
El amianto es peligroso cuando se libera en forma de fibras al aire, y eso pasa justo al romper, cortar o lijar el material. Una bajante intacta no es un riesgo; una bajante que alguien parte con un martillo, sí.
Desde 2002 está prohibida la comercialización y el uso del amianto en España, y su manipulación está regulada por el Real Decreto 396/2006. En la práctica eso significa tres cosas:
- Los trabajos los tiene que hacer una empresa inscrita en el RERA (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto).
- Hace falta un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de empezar.
- El residuo va a gestor autorizado, con su documento de seguimiento.
Un fontanero sin inscripción RERA no puede retirar esa bajante, por muy bien que se le dé la fontanería. Y una comunidad que encarga la obra a quien no está habilitado responde también.
Cómo saber si tu bajante es de uralita
Sin analizar el material no hay certeza absoluta, pero estas señales orientan bastante:
- Edificio anterior a 2002, y sobre todo de los 60 a los 80.
- Tubo de color gris cemento, mate, con superficie rugosa y paredes gruesas.
- Uniones con manguito y junta de goma, no encoladas.
- Suena a hueco seco al golpear suave, no a plástico.
- Diámetro habitual de 100 a 125 mm en bajante de aguas fecales.
Si es de PVC será lisa, de color gris claro o naranja, más ligera, con uniones encoladas o de junta labiada. Ante la duda, no la raspes para mirar: eso es justo lo que hay que evitar.
Cómo se hace la sustitución
El procedimiento habitual en un edificio de viviendas:
- Inspección y diagnóstico. Se comprueba el estado real de la bajante, normalmente con cámara de inspección, para saber si hay que cambiarla entera o solo un tramo.
- Plan de trabajo de la empresa RERA y su aprobación.
- Confinamiento de la zona, con medidas de protección para operarios y vecinos.
- Desmontaje en seco, sin cortar: se sueltan los manguitos tramo a tramo para no generar fibras. Cada pieza se embolsa y etiqueta.
- Retirada a gestor autorizado, con documentación.
- Montaje de la bajante nueva en PVC insonorizado o polipropileno, con sus injertos por vivienda y registros.
- Prueba de estanqueidad y reparación de las rozas y paramentos.
El PVC insonorizado cuesta algo más que el PVC normal y merece mucho la pena: una bajante nueva sin aislamiento acústico se oye en todas las viviendas y es la queja número uno después de la obra.
Qué cuesta
Los precios orientativos en la provincia de Toledo, con retirada de amianto incluida:
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Diagnóstico e inspección con cámara | 150 – 300 € |
| Plan de trabajo y trámites RERA | 400 – 900 € |
| Retirada y gestión del amianto (por planta) | 250 – 450 € |
| Bajante nueva de PVC insonorizado (por planta) | 200 – 350 € |
| Albañilería y reposición (por planta) | 150 – 400 € |
En un edificio de cuatro alturas, el total suele moverse entre 4.000 y 8.000 euros, según si la bajante va por patio (más barato, más accesible) o empotrada dentro de las viviendas (más caro, porque hay que abrir en cada piso y reponer).
Sale bastante más barato hacerlo de una vez y por la bajante completa que ir reparando tramos: cada intervención parcial sobre fibrocemento vuelve a exigir plan de trabajo y empresa RERA.
Quién lo paga
La bajante general es elemento común del edificio, así que la obra la paga la comunidad con arreglo a los coeficientes de participación, aunque el tramo averiado pase por dentro de una vivienda concreta. La Ley de Propiedad Horizontal considera estas obras necesarias para la conservación y habitabilidad del inmueble, y por tanto no requieren acuerdo unánime: basta la mayoría que corresponda según el caso, y el propietario que vote en contra está igualmente obligado a pagar.
Lo que sí es del propietario son las derivaciones interiores de su vivienda, desde el bote sifónico hasta el injerto con la bajante. Tienes el criterio general en de quién es la tubería hasta el contador, que sigue la misma lógica de común frente a privativo.
Un apunte práctico: si el problema son filtraciones a un vecino, conviene documentar el origen antes de repartir culpas. Una inspección con cámara cuesta poco y evita meses de discusión sobre quién paga qué.
Mientras decides, no la fuerces
Si la bajante ya tiene fugas, la tentación es desatascarla a presión o meter una sonda. Con fibrocemento degradado eso puede agravar la rotura y liberar material. En bajantes de uralita sospechosas trabajamos con métodos suaves y, si el estado no lo permite, lo decimos y se pasa directamente a la sustitución.
Si tienes una bajante antigua dando problemas en Toledo, escríbenos y la revisamos con cámara antes de tocar nada. Coordinamos la parte de amianto con empresa inscrita en el RERA y nos ocupamos de la bajante nueva y de las derivaciones.
